Налоговым кодексом Украины введен новый местный налог - налог на недвижимое имущество, отличающееся от земельного участка. Это нововведение вступит в силу с 1 июля 2012 года. При этом местные и районные советы должны будут устанавливать данный налог в обязательном порядке. В соответствии с нормой Налогового кодекса, плательщиками налога на недвижимость являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилищной недвижимости. База налогообложения – жилая площадь объекта жилищной недвижимости.

Оксана Пукиш, сертифицирован налоговый консультант, директор компании "пантеры Группы", для UBR.UA

Объект налогообложения

Все будто понятно: есть плательщики налога, есть база налогообложения. Есть ли объект налогообложения? О квартире в многоквартирных домах вести речь не будем, потому что все знают, существенно расширить жилую площадь в многоквартирном доме сложно, но возможно. Например, если плательщик налога сделал перепланировку в квартире, объединил комнату с кухней и коридором, лоджией и тому подобное и получил такую себе виртуальную "жилищно-проходную" площадь, то будет ли считаться данная площадь жилищной? А если нет, то где и предел между жилой площадью и общей?

Допустимо, что выдали нормативный акт и решили, что при переоборудовании и объединении жилищных помещений с обслуживающими, вся площадь учитывается при налогообложении как жилищная. Заплатит ли владелец больше налог? Не факт. Для этого он должен официально оформить перепланировку квартиры заказать паспорт БТ, прийти в отдел начисления налога и сказать: насчитывайте! Является ли реальной такая принципиальная гражданская позиция - судить не мне.

С квартирой более-менее все ясно - в любом случае из их что-то начислят и что-то получат. А теперь давайте пофантазируем на тему: каким образом местной власти найти базу налогообложения в частном секторе? "Объекты налогообложения - это жилищная недвижимость, а именно - здания, отнесенные согласно нормативно правовым полем в жилищный фонд, дачные и садовые дома. В частности, они разделяются на такие типы: жилой дом (здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законодательством, и предназначенная для постоянного обитания); жилой дом усадебного типа (жилой дом, расположенный на отдельном земельном участке, который состоит из жилищных и вспомогательных помещений); пристройка к жилому дому (часть дома, расположенная вне контура его капитальной внешней стены и которая имеет с основной частью дома одну или больше общая капитальная стена); квартира (изолированное помещение в жилом доме, предназначенное для постоянного обитания); коттедж (один, півтораповерховий дом небольшой жилой площади для постоянного или временного обитания с приусадебным участком); комната в многосемейной (коммунальных) квартире ( квартира, в которой проживают двое или больше квартиросъемщики) (Подпункт 14.1.129 статьи 14 Налогового кодекса Украины).

Объекты, которые не облагаются налогом

Согласно законодательству, перечень полностью понятен, но есть в нем одно но. В соответствии с подпунктом 14.1.129 статьи 14 Налогового кодекса Украины объектами налогообложения не является: садовые и дачные дома (но не больше одного такого объекта на одного плательщика налога на недвижимое имущество, отличающееся от земельного участка). Садовый дом - это дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, внешней конструкции и инженерного оборудования, не отвечает нормативам, установленным для жилых домов. Дачный дом - это жилой дом, предназначенный для использования на протяжении года с целью внегородского отдыха.

Если принять во внимание, что за последние 10 лет на территории садовых обществ "выросли" дачные домики, какие вовсе не похожие на дачных, то возникает вопрос: кто будет определять, нужно ли платить из их налог, какая в их жилая площадь? Кто определит базу налогообложения, если в документах данное строение осталось отмеченным как садовый домик на 20 кв. метров 60-х лет прошлого века?

Ни для кого не секрет, что для гражданина, который решил построить коттедж, и который хочет попасть в категорию неплательщиков налога на недвижимость, достаточно выкупить одну или несколько земельных участков с садовыми домиками на месте его построить "дачный" домик на пять этажей и отдыхать после трудового дня на протяжении года. Пообносить его высоким забором и заявить, что это - его частная собственность. И не важно, что это - самовольное строительство (дальше – самих строев). Ведь кто имеет право проверить законность строительства на частном земельном участке? Или, возможно, местная власть придет, проверит и привлечет к ответственности такого гражданина?

Отворите - милиция!

Статья 30 Конституции Украины и статья 14-1 Криминально-процессуального кодекса Украины гарантирует каждому человеку неприкосновенность жилья. Это значит, что никто, в том числе и работник правоохранительных органов, МЧС, городская власть, работники БТИ, и так далее не имеют права без законного основания войти в жилье против воли лиц, которые проживают в нем. Войти в твою квартиру или дом, провести в их обзор или обыск любые представители власти имеют право лишь за мотивируемым решением суда, с которым они обязаны ознакомить налогоплательщика. Если такого решения суда нет, суровый голос за дверью: "Отворите, представители местных органов, милиция!", – можно расценивать не как приказ, а как просьба. Нет решения суда – гражданину решать, пускать кого-то из уполномоченных в квартиру, дом или ограничиться разговором на лестничной площадке в подъезде или около паркана на улице. Поэтому, если в дверь позвонил представитель уполномоченный выяснить какая же у вас жилая площадь, только не осведомленный в своих правах гражданин сразу их отворит, а осведомленный, в лучшем случае, сначала детально расспросит о цели визита и всех аргументах власти может во внимание вообще не брать.

Обойти преграду самочинного строительства

Проблема узаконивания самочинного строительства зданий и сооружений в нашей стране, как и раньше, острая. Хотя не является преградой для тех, кто решил улучшить свои жилищные условия. Согласно ст. 376 ЦК, самочинным строительством понимают возведение жилого дома, здания, сооружения, другого недвижимого имущества, при наличии одного из таких условий: 1) земельный участок не отведен для этой цели, 2) отсутствующее разрешение на застройку, 3) отсутствует утвержденный проект; 4) при строительстве были допущены существенные нарушения строительной нормы.

Есть два причины возникновения самочинного строительства: во-первых, у нас почему-то принято считать, что на собственной земле можно строить что угодно и как угодно, а во-вторых, сама процедура официального оформления разрешений на строительство достаточно сложна и длительна. В итоге выходят, что легализацией самовольно построенных зданий люди начинают заниматься, когда нужно осуществить любые юридически значимые действия с ими (продать, подарить, завещать). Хотя и это не является преградой на пути достижения мечты. Если самовольное строительство не узаконено, то вы все равно можете подарить, продать и завещать свое имущество, но только ту часть, которая имеет статус собственности и узаконенная, а которая это часть от дома - не суть важно. Самовольная пристройка переходит новому владельцу, который может пользоваться и распоряжаться ею, но не как собственностью, а как самобудом и за который несет ответственность согласно действующего законодательства. Пункт 9 Заключительных положений Закона Украины "О регуляции градостроительной деятельности" (вступил в действие с 12 марта в 2011 г.) введения в эксплуатацию незаконно построенных индивидуальных жилищных домов, садовых, дачных домов, хозяйственных зданий и сооружений, пристройки, к им, общественных домов И и ІІ категории сложности продолжено до конца 2012 года. На выполнение этой нормы приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, от 24.06.2011 № 91 утвержден Порядок принятия в эксплуатацию отмеченных объектов. Лицо, которое осуществило или осуществляет самочинное строительство, не приобретает право собственности на такой объект (ч. 2 в. 376 ЦК). Оно может быть признано по решению суда при условии предоставления в установленном порядке такому лицу земельного участка под уже построенное недвижимое имущество, если это не нарушает права третьих лиц (ч. 3 и 5 в. 376 ЦК). Другими словами, ЦК предусматривает судебный порядок признания права собственности на незаконно построенную недвижимость, если земельный участок "задним числом" таки был предоставлен под строительство и при условии, что это не задевает интересы третьих лиц. Тем не менее, на данный момент можно обойтись и бессудного. Право перехода собственности на (самовольно построенный или такой, который строится, после оформления всех соответствующих разрешений и документов) объект переходит после сдачи в эксплуатацию (это можно делает долго и скучно) и только после этого подлежит госрегистрации, и владелец приобретает право собственности

Зачем спешить с правом собственности?

Логично будет допустит, что если дом не введено в эксплуатацию, а соответственно и налог на недвижимость не предусматривается удерживать из недостроенного объекта, то будут ли наши (особенно зажиточные) граждане спешить с получением этого права собственности? Эксплуатация недостроенного частного (в т.ч. дачного и садового) дома никем не запрещается, а то, достроенный он или нет, проверить никто не может. И все в соответствии со статьей 30 Конституции и, как мне показались, единственная статья, которую выполняют представители местных органов, служба МЧС, Инспекция строительного контроля, БТИ, милиция и другая служба, в случаях решения конфликтов нарушения прав третьих лиц. Например, когда один из соседей незаконно (самих строев) построил у себя на приусадебном участке баню задымляет дома соседей ведет неприличный образ жизни и на коллективное обращение граждан к местной власти и другим компетентным органам о нарушении их прав на чистый воздух и спокойную жизнь вся служба дает ответ: "Данный гражданин не признает претензию и не допускает на свой участок представителей комиссии и других органов власти на основании статьи 30 Конституции, и потому установить, есть ли у его баня, подтвердит не можем. Обращайтесь в суд!" Резонный вопрос: с чем? Если власть не может предоставить выводы комиссии о том, что данный гражданин нарушает права третьих лиц, то какие законные основания у третьих лиц утверждать, что есть баня, которая не дает им дышать и жить?

Установление размера площади

Такая история будет и с установлением размера жилой площади у гражданина и определением объекта налогообложения. На основании вышеизложенного могу допустить, что данный налог - очень большая роскошь для нашего бюджета, потому что его сразу нужно ставить к расходной части бюджета, а не доходной. Расходы на сбор сведений о базе начисления, начисления налога, администрирования налога, на недвижимость, существенно превысят доход от данного налога. Однозначно, для того, чтобы данный налог имел смысл, базой налогообложения должна быть рыночная стоимость недвижимости. Рыночную стоимость жилищного фонда многоквартирных домов возможно определять в соответствии с уже давно приобретенной практикой установления местными органами минимальной стоимости месячной аренды одного квадратного метра общей площади. По аналогию можно разработать методологию расчета рыночной стоимости квадратного метра площади для расчета налога на недвижимость с применением коэффициентов (збільшення/зменшення стоимость в зависимости от вида дома, его изношенности, и т.п.). Государство должно обязать, не реже, чем раз на три лет проводить оценку имущества частной собственности с учетом стоимости хозяйственных зданий (потому что домики для гостей иногда стоят в десятку раз больше чем дома некоторых граждан). В стоимость должна учитываться вся площадь введенного в эксплуатацию жилья, незавершенного строительства, саму конуру и хозяйственных зданий. В процессе проведения оценки будет обнаружено самовольное строительство, которое будет иметь стоимость, а местная и районная инспекция архитектурного контроля будет иметь информацию о нарушении и пополнят бюджет за счет штрафов. Для определенной категории граждан (многодетные, пенсионеры, инвалиды, и тому подобное) должна предоставляться существенная скидка на проведение оценки имущества или предоставляться местными органами бесплатно акты комиссии (за условия что данный гражданин не проводил реконструкцию, перестройка и тому подобное). Для того, чтобы эта норма заработала, нужно установить ответственность в виде высокой штрафной санкции за предоставление не достоверной информации как со стороны владельцев зданий, так и сбоку оценщиков. Только в таком случае можно будет говорить о том, что данный налог, - является доходной частью бюджета и налогом который платят все.